Blackstone, Brookfield y Apollo, aseguradoras como Alllianz o Axa y hasta energéticas como EDF buscan oportunidades en un mercado en alza tras el Covid por el auge del ecommerce.

La logística se ha convertido en objeto de deseo del inversor. El despegue del comercio electrónico, impulsado por el Covid, y unas rentabilidades atractivas respecto a otro tipo de activos más penalizados por la pandemia han catapultado a las naves logísticas como uno de los activos estrella del inmobiliario hasta el punto de que 2021 podría ser un año récord con cerca de 2.000 millones de inversión gracias, sobre todo, a la megaoperación de venta de activos de Montepino, la principal transacción prevista en el sector.

Fondos de inversión como Brookfield o Apollo, aseguradoras como Allianz o Axa, entidades financieras como Bankinter e, incluso, energéticas como Électricité de France (EDF) sondean el mercado en busca de oportunidades y se suman a inversores como Blackstone, Patrizia, Panatonni, Hines o Nuveen, que han reforzado su posición con compras en el mercado logístico español en los últimos años.

De acuerdo con los datos del informe The Logistics Property Telescope, elaborado por el equipo de Strategy & Transactions de EY, el pasado año se cerraron en España operaciones por cerca de 1.600 millones de euros, una cifra que, aunque implica un recorte del 11% respecto al año anterior, supone una caída moderada en comparación con el desplome del 35% del sector inmobiliario en su conjunto.

Las previsiones de la consultora reflejan que en los próximos meses se podrían cerrar operaciones por un volumen superior a los 1.960 millones, lo que supondría superar, incluso, los ritmos de inversión prepandemia y alcanzar un hito.

Principales propietarios

El segmento logístico en España es un mercado muy fragmentado en el que los diez principales propietarios de activos industriales no suman más del 31% de los casi 26 millones de metros cuadrados de superficie existente en el país.

Liderando el ránking en España se coloca Merlin Properties, que es líder del mercado ibérico con más de 1,8 millones de metros cuadrados en operación y 86 millones de rentas brutas anuales, incluyendo la atribución proporcional de ZAL Port en Barcelona.

La compañía, además, pretende seguir reforzando su peso con futuros desarrollos incluidos en los planes Best II & III y en ZAL Port para generar más de un millón de metros cuadrados adicionales y unas rentas futuras estimadas de 55 millones de euros.

Otro de los actores más relevantes y que más ha apostado por este tipo de activos es la multinacional estadounidense Prologis que, tras consolidar las compras de la cartera de Colonial y Kefren, cuenta con 59 activos y una superficie de casi 1,3 millones de metros cuadrados en España.

También destacan Logicor, controlada por China Investment Corporation, con 1,1 millones de metros cuadrados; la joint venture de CBRE Global Investors (CBRE GI) y Montepino y el proveedor inmologístico belga VGP, con cerca de 900.000 metros cuadrados cada uno; así como el grupo británico Segro y P3 Spain Logistic Parks -Socimi controlada por el fondo soberano de Singapur GIC- con 850.000 y 600.000 metros cuadrados, respectivamente.

Nueva oferta

El aumento del ecommerce durante la pandemia ha puesto sobre la mesa la necesidad de contar con una red logística robusta para atender la demanda al alza.

Es por ello que los inversores y promotores de naves logísticas tienen previsto acometer hasta 2025 un total de 95 nuevos proyectos con más de 21 millones de metros cuadrados de edificabilidad, principalmente en la Comunidad de Madrid, Cataluña y en la Comunidad Valenciana, según EY.

La actividad logística en la Zona Centro registró el pasado año una contratación de 930.000 metros cuadrados, con un incremento del 69% gracias a la entrada de nuevos jugadores de comercio digital, mientras que en Barcelona la actividad cayó un 26%, hasta los 437.000 metros cuadrados, debido sobre todo a la falta de oferta de calidad.

Según la consultora, la rentabilidad prime tanto de la Zona centro como de Cataluña es del 4,75%, frente al 6,25% de Lisboa o el 4% de Londres.

La consultora señala que, pese al gran interés que despierta la logística, aumenta la tasa de desocupación, que en la zona Centro se sitúa ya en el 9,6% y en Barcelona en el 2,6%. Esto se debe a que muchos activos están obsoletos y no se adaptan a los nuevos estándar y exigencias de los operadores.

Fuente: Expansión.